この記事では「都市計画マスタープラン」の役割や特徴、立地適正化計画、都市計画区域マスタープランとの違いなどについて分かりやすく解説します！
「都市計画区域マスタープラン/都市計画マスタープラン/立地適正化計画」の３つのマスタープランの理解の手助けになれば嬉しい限りです！
一応、都市行政に10年以上経験し都市計画マスタープランの策定に携わった経験のある元公務員の私が書いておりますので、読み終えた後はマスタープランをイメージしやすくなるはず！
解説の前に簡単な自己紹介です！
YamakenBlogは、建築基準法や都市計画法、宅建業法など、まちづくりに関連する難解な法律を、元行政職員の私がシンプルでわかりやすく解説しています。
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目次
役割や特徴、計画への記載内容
マスタープランの最も特徴的な役割は、市町村毎の都市づくりの諸課題（人口密度低下、経済の低迷、公共交通の衰退など）に応じて課題解決の方針を示し、将来的にどのような都市が望ましい（またはどのような都市を目指すの）か、目指すべき将来像（将来ビジョン）を住民や企業にわかりやすく示すことにあったりします。
とはいってもはじめて聞く方にとっては意味不明…
私もマスタープランがあるからどうなるの？と何度も疑問に感じたことか…
「都市計画マスタープラン」を分かりやすいものに例えると企業の経営理念や経営方針です。
例えば、世界的なアパレル企業であるユニクロは、経営理念として「服を変え、常識を変え、世界を変えていく」を掲げています。
一方で、仙台市の都市の理念は、「選ばれる都市へ挑戦し続ける“新たな杜の都”」を掲げています。
(出典)
ユニクロ：https://www.uniqlo.com/jp/ja/contents/sustainability/sdgs/
仙台市：https://www.city.sendai.jp/toshi-kekakuchose/kurashi/machi/kaihatsu/toshikekaku/aramashi/master2021.html
企業が掲げるビジョンや理念は、マスタープランの将来都市像（ビジョン）にあたります
関連記事：少しだけ古い記事ですが都市づくりの理念をまとめた記事はこちら。
また、理念を実現を図る経営方針は、マスタープランの将来都市象（ビジョン）や都市計画の目標を実現するための各都市施設等の整備や維持管理等の方針の部分にあたります。
ただし、市町村がつくるまちづくりの関連計画には都市マスの他にも医療や商業、福祉、交通などの各法律に基づくものがあるので、マスタープランもその中の一つに過ぎないし、そこまで重要じゃないじゃん！っていう一部の職員の顔が浮かぶ…
とはいえ、マスタープランは間接的に都市居住者の衣食住という日常生活の根幹にある土地利用をコントロールする計画として機能するので行政計画の最上位に近いというのが私の考え。
地方自治体の最上位計画の旧地方自治法第２条第４項（2011年に廃止、現在は任意）でいう基本構想に即する必要はあるものの、同基本構想と並び、都市地域の土地利用の方向性を示す最上位計画（包括的な計画）に位置付けられることが多い。
また、土地利用の最上位については、厳密には国土利用計画法に基づく市町村計画（非義務）ですが、実態はあまり有効活用されていないケースがありますが、マスタープランは都市計画区域外も包含して作成することが可能な上に、農地や森林、自然公園の保全等の方針も記載することができるため、実態はマスタープランが最上位に位置します。
(注)自治体によって対応が異なります。
都市計画マスタープランの記載事項として、都市計画道路や都市公園、上下水道などの都市施設整備等の方針、建築物の立地をコントロールする用途地域や特別用途地区、地区計画などの決定(変更)の方針、さらにエリアを分けて地域別の土地利用方針などを示します。
一般的には国土交通省が公表している都市計画運用を参酌して、次のような方針がマスタープランに示される。
補足：マスタープランと呼ばれる理由
なぜ、マスタープランと呼ばれるのか。
それはマスタープランが包括性、指導性、権威性を有しているためです。他のまちづくり計画とは異なる性質を有していることにあるんです。
都市計画に特化した計画だと勘違いされやすいですが、都市計画そのものが人が都市内で生活する上で重要な機能（＝エッセンシャル機能と言われるもの）の確保を目的としているため全分野を包括しているのが特徴です。
包括性とは、都市全体の持続可能性な発展をカバーする包括的な機能を有していることにあります。
例えば、都市内の各種産業、交通、公共サービスなど、土地利用の観点から統合的に考慮し、どのように連携して都市全体の持続可能な発展に寄与するのかを示します。このことから、”マスター”が使われます。
これに加えて、マスタープランに従い市街地開発や建築物の立地のコントロールが行われるため指導的な役割を担う計画であり、同時に全分野を包括しつつ他計画に強く影響を及ぼすため権威性も有しているのが特徴的です。
法的根拠
マスタープランと呼ばれているため中には法律にマスタープランと書かれているのでは？と思ってしまいがちですが、法律に”マスタープラン”という用語は登場せず正式名称が書かれてます。
正式名称は「市町村の都市計画に関する基本的な方針」です。
法律は、都市計画法第18条の２第１項に規定されており、現代から約30年前の1992年の都市計画法改正によって創設された都市の起死回生策。
（市町村の都市計画に関する基本的な方針）
都市計画法第18条の２
第18条の2 市町村は、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即し、当該市町村の都市計画に関する基本的な方針（以下この条において「基本方針」という。）を定めるものとする。
２ 市町村は、基本方針を定めようとするときは、あらかじめ、公聴会の開催等住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずるものとする。
３ 市町村は、基本方針を定めたときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県知事に通知しなければならない。
４ 市町村が定める都市計画は、基本方針に即したものでなければならない。
補足として、都市計画法第18条の２第１項では、マスタープランの策定にあたり原則として、旧地方自治法第２条第４項に基づく基本構想（＝市町村の総合計画）や都道府県が策定する「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」に”即する”ことを求めています。
ですので、例えば、農用地について上位計画では保護するとしているのに、市町村計画では農用地を解除して宅地化するといった方針とすることはできない仕組み。
なお、基本構想では具体的な土地利用計画については記載することは稀なので、国土利用計画法に基づく市町村計画があればその計画に即しているか、または都道府県策定の「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」に即しているかの２択になります。
補足として、市町村として政策的に上位計画に整合が整わない開発等を行う場合には、はじめに上位計画とマスタープランの変更を行うのが原則です（この場合、変更時に住民意見を聴くプロセスが組まれます）。
ですが、そうした計画に矛盾して政策を断行することがごく稀にあります。どこの自治体とは言えないですが、企業の理念や経営方針と同じで、理念と矛盾した計画を実行すれば信用が揺らぐどころか長期的には市民にとってマイナスに働く可能性を否定できなくなります。
策定義務の有無
マスタープランの策定は都市計画法上義務です。
法律において市町村は〜（略）〜都市計画に関する基本的な方針を”定めるものとする”と規定されていることによります。
（市町村の都市計画に関する基本的な方針）
都市計画法第18条の２第１項
第18条の2 市町村は、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即し、当該市町村の都市計画に関する基本的な方針（以下この条において「基本方針」という。）を定めるものとする。
ですので、準都市計画区域・都市計画区域を有する市町村はマスタープランの策定が必要になるものの、なかには策定していない自治体もあります。
特に自治体に対しての罰則規定などは存在しないため、非線引き都市計画区域で人口が１〜２万人未満ですと策定していない町村があったり。
都市計画マスタープランがなければ、まちづくりは航海する船にコンパスがない状態と似ています。どの方向に進むべきかわからず、まち全体がうまく機能しなくなります。
また、明確なコンパスがなければ、新たにまちに関わろうとする人や企業が迷ってしまいます。だから、しっかりとしたマスタープランがあることは、安全で活気あるまちづくりのためにとても大切なのです。
ちなみになぜ法制度上、「定めなければならない」としなかったのか。
私も法制度の法規担当者の考えが分からないためchatGPT-4に推理してもらいました。結果はこちらです。
この法律の条文において、「定めるものとする」は法律の適用者、この場合は市町村に対する法的義務を強調しています。「定めるものとする」は、「～することを規定する」または「～することを決める」という意味合いで使われ、行動や事項が確定的に行われるべきであることを示しています。
一方、「定めなければならない」は、その行為がまだ行われていない可能性があり、その行為を実行することが強く推奨され、または義務付けられていることを示す表現です。この表現は、特定の行為に対する義務感を強調しますが、「定めるものとする」ほど強制力を感じさせないかもしれません。
この法律の条文において、「定めるものとする」が選ばれた理由は、立法者が市町村に対して基本的な都市計画方針を定めることを確定的で絶対的なものとしたいと考えたからかもしれません。「定めるものとする」という表現は、法的義務を明確にし、適用者に対する確定的な指示を提供します。
必要性
都市計画マスタープランがつくられることによって、住民や企業に対して、市町村がどのような都市を目指していくのかビジョンを示すことができるという点で必要性の高い計画なんです。
一方で、都市計画区域が存在しないまちでは法定上は作成する必要性が低いとする考えもあります。
ただ、この将来ビジョンを示すというのがとっても重要で、理念や方針がないと、市町村が進むべき方向性が不明確になります。
行政のアクションや政策を決定する際の基準が曖昧になり、その結果、無駄な予算使用や非効率的な事業実施、地域開発のバランス崩壊など、まちづくりに不整合が生じる可能性が高まるんです。
さらに、将来ビジョンが住民や事業者に伝わらず、地域内での投資意欲や、移住者や事業者の誘致が困難になることも考えられます。加えて、市町村と住民・事業者とのコミュニケーションの機会が減少し、自治体の信頼や一体感の損失につながる可能性も。
そのため、場当たり的な都市計画が行われる可能性があります。これは、市町村の健全な成長と持続可能性を損なう可能性があるため、都市計画マスタープランの存在は必要不可欠です。
補足：マスタープランの登場は1992年
1992年の改正前までは、都道府県策定の『都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（＝区域魔マスタープラン）』に即した郊外での緩やかな開発抑制が基本ツールだったことを知っている人は少ないはず。
人口・世帯数の増加が進状況下は経済が成長しているので郊外への開発抑制に注視して土地利用をある程度コントロールすれば事足りていたのです。
ですがですがです…人口増加が高止まりし、地方の経済成長が低迷したことで「このままではまずい」ということで、そうした状況から抜け出すためのツール一つとして誕生したのです。
包括的に都市ビジョンを示す計画は他の行政計画では存在しないため”どのような都市像を目指すのかを示す計画があることは、住民や企業が将来像をイメージするために有効に役立ち、住民や市民、企業は長期的な計画を立てやすくなり、企業活動や生活の安定性が向上します。
マスタープランは、本来、都市経営のガイドラインのような存在。
経営指針がない企業や経営指針がテキトーな企業はいつかは倒産の道を歩むと思います。
具体性があるマスタープランの場合には的確に税投資先を見定めることができるので、特に営業所や工場などを多く抱えている企業にとってはマスタープランを知ることは他企業との競争に勝つ大切な要素でもあります。
立地適正化計画との違い
| 立地適正化計画 | 市町村マスタープラン | |
|---|---|---|
| 正式名称 | 住宅及び都市機能増進施設の立地の適正化を図るための計画 | 市町村の都市計画に関する基本的な方針 |
| 法条項 | 都市再生特別措置法第81条 | 都市計画法第18条の2第1項 |
| 策定者 | 市町村（策定は任意） ＊補助金の関係上策定必須 | 市町村（策定は義務） |
| 法定記載義務 | ・住宅及び都市機能増進施設の立地の適正化に関する基本的な方針 ・都市機能誘導区域 ・居住誘導区域 ・誘導施策 ・防災指針など | ・なし ＊都市計画運用指針にて規定 |
| 対象エリア | 単独市町村又は複数 ＊都市計画区域内 | 単独市区町村 ＊基本は都市計画区域内 ＊都市計画区域外も可 |
立地適正化計画は地方都市における急速な人口減少に対応するために新たに制度化されたまちづくり手法で、都市再生特別措置法第81条に規定されています。
＊都市再生特別措置法は平成15年に成立した比較的新しい法律
正式名称は『住宅及び都市機能増進施設の立地の適正化に関する方針』となります。
都市機能増進施設とは、医療施設、福祉施設、商業施設その他の都市の居住者の共同の福祉又は利便のため必要な施設のうち都市機能の増進に著しく寄与するもののことをいいます。
こちらの計画のうち、方針にあたる部分については、法の規定により、
都市計画マスタープランとみなすとされるため都市計画マスタープランと同じと認識してOKです。
ただし、都市計画法のマスタープランと異なる点をあげるとすると、立地適正化計画については、コンパクトシティの形成を推進するための具体的な計画やコンパクト化を図る区域、具体的な施策が記載されなければならないです。
例えば、この計画では、将来にわたり居住を誘導し適切な人口密度を維持する居住誘導区域や、医療や福祉、商業といった日常生活に欠かすことができない都市機能誘導区域を数箇所設定し、人口減少局面においても行財政やインフラ等を持続可能な都市の形成を推進するのが特徴的であり、具体的にコンパクト化を図るエリアを定めることはないマスタープランとは大きな違いです。
さらに詳しく知る
都市計画区域マスタープランとの違い
| 区域マスタープラン | 市町村マスタープラン | |
|---|---|---|
| 正式名称 | 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針 | 市町村の都市計画に関する基本的な方針 |
| 法条項 | 都市計画法第6条の2 | 都市計画法第18条の2第1項 |
| 策定者 | 都道府県/指定都市 | 市区町村 |
| 法定記載義務 | ・区域区分の有無、区域区分の方針 ・都市計画の目標 ・土地利用の方針 ・都市施設の整備方針 ・市街地開発事業の方針 | ・なし ※都市計画運用指針にて規定 |
| 対象エリア | 都市計画区域内 （複数市区町村または単独） | 単独市区町村 ＊基本は都市計画区域内 ＊都市計画区域外も可 |
都市計画区域マスタープランとの違いは、対象となるエリア、定められる内容と策定者の違いです。
都市計画区域マスタープランの正式名称は「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」というもので、最大の特徴は「区域区分」の決定の有無や同一生活圏となる複数市町村による都市計画区域内の全体的を俯瞰した方針が定められることにあります。
また、都市計画区域マスタープランは法定上の記載義務がありますが、都市計画マスタープランは法的上の記載義務がないです。
区域区分とは通称、線引きと言われるもので市街化区域と市街化調整区域の区分けをするもので、区域区分を指定している都市を「線引き都市」、区域区分を指定していない都市を「非線引き都市」といいます。
さらに詳細を知るにはこちらの記事をご覧ください。
さらに詳しく
都市計画区域マスタープランと都市計画マスタープランは言葉の違いは”区域”が入っているのみなので「何が違うのか？」と疑問に感じる方もいるはず。
実際、法定記載の区域区分の決定の有無などを除くと記載内容自体には両者にはあまり違いがないのが実態なのと、複数市町村で構成される区域マスタープランの内容をより地域ベースで書かれています。
内容自体には区域マスタープランの構成市町村が単独の場合には更に両者には違いはあまり感じられず、両者を一つの計画書にした方が住民は理解しやすいですし計画書管理が煩雑にならず合理的。
都市計画マスタープランが抱える課題
ここでは一つだけお伝えします。
都市計画が日常生活に影響を与える一例として、大規模跡地や農地に工場や物流倉庫、葬祭場、ご遺体安置施設などのいわゆる迷惑施設が立地する計画がニュースとなり問題とされることがあります。
住民がこうした計画を知らず、知った段階で建設への反対運動が活発化し、「聞いてない！」、「説明が足りない！」といった一部の住民による係争が発展することもあります。
市街化区域や用途地域の変更が予定される場合、都市計画法に基づき、法定縦覧や住民説明会（任意）、公聴会などが開催されるため、住民の意見を反映する仕組みが整っていますし、最終的には都市計画審議会の議決を経る必要があります。
しかし、一般的にはこれらの説明会が開催される段階では計画案はほぼ決定されています。これは開発計画が都市計画マスタープランや立地適正化計画と整合が図られているからです。上位計画との整合性が図られていない開発は違法になるからです。
つまり、開発計画に対して合理的な理由で反対する場合は、都市計画マスタープランに変更内容が加えられるタイミングで反対する必要があります。しかし、多くの住民はこの仕組みについて知らないという課題があります。
また、都市計画マスタープランを社会情勢の変化に合わせて変更する際には、委員会の設置や住民説明会などの策定プロセスに半年から１年程度が必要となり、結果として社会情勢に後追いする形となります。さらに、AIをはじめとする技術革新が急速に進行している現代では、1年後の予測が難しく、未来の成長や変化を正確に予測することは困難です。
このため、都市計画マスタープランを作成して5年以上放置するような平成のまちづくり計画は、計画倒れになる可能性があるため、毎年の微調整が必要となります。
この都市計画手続きと住民反対運動との関係性については、また別の記事で詳しく解説したいと考えています。
要約すると、都市計画は住民の生活に直接影響を与える重要なプロセスであり、透明性と住民参加が不可欠です。
しかし、開発計画がほぼ決定された状態で住民説明会が開催されることが多いという現状と、社会情勢の変化に対応する都市計画マスタープランの変更が難しいという課題があります。
これらの課題に対処するためには、都市計画マスタープランの作成と変更プロセスにおける住民の早期参加と、都市計画の定期的な見直しが求められます。
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まとめ
この記事のまとめです。
この他にも書きたいことがたくさんあるのですが、この記事では書ききれないためこちらの記事の反応が良かったら次回以降に異なった視点で書いてみたいと思います。
- 都市計画マスタープランの最も大きな役割は、市民に対して将来どのような都市を目指すのか市町村の将来都市像（ビジョン）を分かりやすく示すことで効率的な社会活動の展開を促すこと。
- マスタープランの法的根拠は都市計画法第18条の２に規定されており、正式名称は「都市計画に関する基本的な方針」。
- マスタープランの策定は義務。
- 都市計画マスタープランがあることで、住民や企業が長期計画を立てやすくなり、企業活動や日常生活の安定性が向上。
- 立地適正化計画は対象区域を都市計画区域内に限定し、市街地のコンパクトシティの形成を推し進める計画であり、計画の一部は都市計画マスタープランとみなす。
- 都市計画区域マスタープランは都道府県が策定する都市計画区域内を対象とした都市計画の方針であり、都市計画マスタープランの上位計画にあたる。区域マスは複数の市町村で構成される都市計画区域を対象するのに対して、都市マスは市町村別に記載。
それでは以上となります。
個別に都市計画法に関する相談もお受けてしておりますので問い合わせフォーム又は公式LINEからご連絡ください。
・目指すべき都市像とその実現のための主要課題
・課題に対応した各都市施設の整備方針等
・土地利用の方針