都市計画区域外のデメリットを分かりやすく解説

こんにちは。やまけん(@yama_architect)です。
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住宅の候補地として「都市計画区域外」を選択する場合のデメリットを解説します。




都市計画区域外とは?

都市計画区域外とは、分かりやすく言うと都市計画法の効果が及ぼない地域のことです(厳密には違うのですが、多くの規定が都市計画区域を対象としているため、都市計画区域外については都市計画法による制限はほぼありません)。

また、建築基準法の集団規定といって、敷地に対する隣地や道路との関係、都市計画(用途地域など)が適用されない地域のため何でもありの地域です。

なんでも有とはいえ、建築物の単体規定(構造など)は適用されますが、木造戸建て住宅などは建築確認申請が不要のため、法的なチェックは受けていません。

なお、なんでもありとは、例えば、都市計画区域内であれば道路に接していないと建築物を建てることができないのですが、公道(建築基準法上の道路)に接していない敷地でも建築可能です。

法制度として、都市計画区域外は、人口が著しく少ない地域や今後も宅地開発がされる恐れがない地域となっているため、建築物が密集する恐れがないことが理由です。

逆に市街地のように建築物が密集している場合には、建築物の日照・採光・通風等を確保する観点から、隣接建築物・道路との関係に関する制限が適用されます。

日本における都市計画区域内の人口(平成27年)は、約1億1981万人(全人口:約1億2710万人)で、全人口の94%が都市計画区域外に居住しています。つまり、残りの6%が都市計画区域外に居住しています。

都市計画外のデメリットは?

デメリットは、大きく5つです。

都市計画区域外のため居住人口が少ないエリアであることから、日常生活の面で不便なケースが多く、基本的には自家用車がないと居住できない地域が多く占めます。

  1. 生活が不便
  2. 医療が心配
  3. 災害が心配
  4. 将来価値はほぼゼロ(負債)
  5. 地球に環境に悪い

まず、①圧倒的に日常生活が不便です。

このことは最も選択肢として外される要因です。

近くにコンビニ・スーパーが無い。鉄道やバス停まで遠い、鉄道やバスの本数が少ない。便利なサービスを受けるためには、自家用車で30分から1時間程度運転(場合によっては2時間)して市街地まで降りるしかありません。(タクシーもバスもないでしょうね・・・)

特に②緊急時では周辺に医療施設は皆無ですので、当然、タクシーもありませんので市街地まで自分で運転するか家族が送迎するしかないのです。

若いうちはいいかもしれませんが、歳をとって、健康に不安が生じると生活の不安要因の一つになると思います。

また、都市計画区域外はインフラ整備が行き届かず、原生林のところもありますから当然に③土砂災害などを含めて災害に弱い地域であることが多いです。自身の家自体に影響はなくても、道路や水道などのライフラインがダメになります。

それから④資産価値は将来ほぼゼロです。

別荘地や観光地などは別ですが、他の一般的な都市計画区域外のように需要が望めない場合は、価値は建築した時点から急速に下落していきます。

土地・建物取引は需要と供給の関係によって成立するので、需要が圧倒的に低い都市計画区域外は価値が上昇することはまずありません。

意外と理解されない点としては、⑤都市計画区域外ですと合併処理浄化槽のケースが多く、下水道に比べると水質悪化をもたらします。微生物が分解する仕組みになっているとはいえ、微生物の活動量、生活人員などによって異なるため、完全に綺麗になるわけではありません・・・よく合併浄化槽の臭いが問題になるのはこのことが原因です。

まとめ

今回紹介したデメリットは一部に過ぎません。当然、アウトドア好きにとってはメリットもありますから一概に否定されるものではないです。

それに、居住地選択は憲法で保障されているのでどこに住むのも自由です。

ですので、都市計画区域外に居住することに対して誰も批判も否定もできないです。上記でお伝えしたデメリットはあるものの、それでも居住地として選択しても大丈夫です♪

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