【重説:建築基準法】重要事項説明で調査しなければならない規定を分かりやすく解説

この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち、「建築基準法」について解説しています。

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建築基準法や都市計画法といった都市づくりに欠かせない法律は、複雑かつ難解なので理解に苦しみますよね。そのような方のために、法律を上手に活用してビジネスや生活に活用してもらいたいと思いつくったブログです。

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重説(国標準様式)における建築基準法一覧

*重要事項説明標準様式(建築基準法) ※出典:国土交通省

重要事項説明においては、宅建業法施行令第3条第1項第2号に掲げる内容を説明する必要があります。宅建業法施行令第3条第1項第2号に掲げられる建築基準法を見て頂くと分かりますが・・・めっちゃありますよね。

あり過ぎでしょと思うくらいに多いですが、実務上は「都市計画」を調査した上で、建築基準法に基づく指定や認可状況、条例の有無などを確認することである程度の調査は完了します。

行政側の部署としては、都市計画課や建築指導課などの都市計画と建築指導を担当するところになります。

なお、国土交通省が重要事項説明の様式例としてサイトで公表している資料(上記図)を見てもらうと分かりますが、重要なポイントとしては、用途地域、その地域・地区、建蔽率、容積率、建築基準法上の道路など(そのほか、重要事項説明の対象になっているものの、都市計画で指定されていない地域が大半)になります。

 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで(同法第88条第2項において準用する場合を含む。)、第49条(同法第88条第2項において準用する場合を含む。)、第49条の2(同法第88条第2項において準用する場合を含む。)、第50条(同法第88条第2項において準用する場合を含む。)、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項(同法第88条第2項において準用する場合を含む。)及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項(同法第88条第2項において準用する場合を含む。)、第60条の3第1項、第2項及び第3項(同法第88条第2項において準用する場合を含む。)、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項(これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。)、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項

宅建業法施行令第3条第1項第2号(重要事項説明:建築基準法)

表の中に詳細・関連記事のリンク先を入れてありますので、参考にしてみてください。

近々、重要事項説明のうち、難解かつ複雑な「都市計画法・建築基準法」を解説する有料記事(Amazon書籍+Note)を販売する予定です。読んで頂ければ同業他社(同僚)よりも格段に仕事を早めに進めることが出来るようになると思います。楽しみにしててください♪

表 建築基準法における重要事項説明内容一覧

建基法概要
[災害危険区域]
第39条第2項
災害危険区域内の建築制限条例

補足等 
・建築条例は都道府県知事・市町村が定める
・災害レッドゾーン内で住宅用途の建築を制限するために地方自治体が行う
災害レッドゾーンの建築を制限するまちづくりのツール
・購入予定者には災害リスクの説明が必須
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[接道義務]
第43条
建築基準法道路への接道義務

補足等
・原則として敷地は4m以上の道路に2m以上接する義務
・建築基準法上の道路の確認が必要
・注意:全ての道が建築基準法上の道路になるわけではない
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市町村道=建築基準法上の道路?という疑問に答えます。
【道路有効幅員・道路管理区域・建築基準法上の道路】3つの関係性について解説
[接道規定条例化]
第43条の2
接道義務等に対する制限付加条例

補足等
建築基準法第42条第3項道路に接する建築物についての制限付加条例
[道路内建築制限]
第44条第1項
建築基準法道路内の建築制限

補足等
・建築基準法上の道路内に建築物・擁壁築造等は原則不可(当然!)
・法令での記載内容:「建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。」
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道路内建築制限(建築基準法第44条)の解説記事
[私道廃止制限]
第45条第1項
私道廃止等の制限

補足等
・私人が勝手に道路(私道)を廃止できないようする規定
・私人の自己都合により接道が取れなくなることを防止
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私道は簡単に廃止することは不可能[建築基準法第45条]
建築基準法上の道路に注意。私道トラブルを避けよう。
[壁面線の建築制限]
第47条
壁面線の建築制限
*一種低層住居に指定される外壁後退制限(都市計画法)と異なり、建築基準法により指定される。壁面線はあくまでも壁や柱のみ、屋根は対象外

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[用途地域]
第48条第1〜14項
用途地域

補足等
・用途地域は都市計画法により都市計画決定され、建築基準法に基づき具体的な建築物の用途が制限
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【最新版】の用途地域一覧表(用途地域毎の建築制限)
[特別用途地区]
第49条
特別用途地区

補足等
・制限強化は条例化により可能
・制限緩和は国土交通省大臣承認を経て条例化により可能
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[特定用途制限地域]
第49条の2
特定用途制限地域

補足等
・非線引き区域における用途制限手法
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【用途地域等制限付加】
第50条
用途地域等における制限付加条例

補足等
・条例により制限付加が可能な地域:用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、都市再生特別地区、居住環境向上用途誘導地区、特定用途誘導地区
・制限付加:建築物の敷地・構造、建築設備に関する制限
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【容積率】
第52条第1〜14項
容積率

補足等
・用途地域及び都市計画に基づく指定容積率と12m未満の道路に接する場合の容積率は異なるので注意が必要。例:前面道路4m×0.4(住居系用途地域)=160%(指定容積率よりも低い)
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参考書籍
建築確認申請メモ
[建蔽率]
第53条第1〜8項
建蔽率

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建築基準法第53条第1項
建築基準法第53条第2項
参考書籍
建築確認申請メモ
[敷地面積の最低限度]
第53条の2第1〜3項
建築物の敷地面積の最低限度

補足等
・敷地面積の最低限度は、一種低層、二種低層、田園住居地域にのみ指定される都市計画
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[外壁の後退距離]
第54条
外壁の後退距離(第一種低層住居専用地域)

補足等
・壁面線や壁面の位置の制限とは異なり、一種低層、二種低層、田園住居地域にのみ指定される都市計画
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[絶対高さ制限]
第55条第1〜3項
絶対高さ制限(第一種低層住居専用地域)

補足等
・絶対高さ制限は、一種低層、二種低層、田園住居地域にのみ指定される都市計画
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[道路・隣地斜線]
第56条
道路斜線制限、隣地斜線制限

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[日影規制]
第56条の2
日影規制

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[特例容積率適用地区]
第57条の2第3項
特例容積率適用地区(特例容積率)

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[特例容積率適用地区]
第57条の4第1項
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[高層住居誘導地区]
第57条の5
高層住居誘導地区

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[高度地区]
第58条
高度地区

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[高度利用地区]
第59条第1項
高度利用地区(容積率等)

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第59条第2項
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[敷地空地]
第59条の2第1項
敷地空地がある場合の容積率等の特例

補足等
・一定の敷地空地及び敷地面積を有する場合で市街地の環境の整備改善に資すると認め特定行政庁が許可する建築物については、容積率、斜線制限等が緩和
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[特定街区]
第60条第1項
特定街区(容積率、高さ)

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第60条第2項
特定街区(壁面の位置の制限)

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[都市再生特別地区]
第60条の2第1項
都市再生特別地区(容積率等)

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第60条の2第3項
(第88条第2項準用)
都市再生特別地区(誘導用途)

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第60条の2第6項
都市再生特別地区(日影規制の緩和)

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[居住環境向上誘導地区]
第60条の2の2第1項
居住環境向上誘導地区(建蔽率の最高限度)

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居住環境向上誘導地区(壁面の位置の制限)

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第60条の2の2第3項
居住環境向上誘導地区(絶対高さ制限)

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[居住環境向上誘導地区]
第60条の2の2第3項
(第88条第2項準用)
居住環境向上誘導地区(用途緩和)

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[特定用途誘導地区]
第60条の3第1項
特定用途誘導地区(容積率等)

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第60条の3第2項
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第60条の3第3項
(第88条第2項準用)
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[防火地域・準防火地域]
第61条
防火地域・準防火地域の建築制限

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[特定防災街区整備地区]
第67条第1・3〜7項
特定防災街区整備地区(耐火建築物等への適用、敷地面積の最低限度、敷地面積の最低限度に係る既存不適格の適用、壁面の位置の制限、防災都市計画施設)

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[景観地区]
第68条第1項
景観地区(建築物の高さ)

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[景観地区]
第68条第2項
景観地区(壁面の位置の制限)

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[景観地区]
第68条第3項
景観地区(敷地面積の最低限度)

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[景観地区]
第68条第4項
景観地区(敷地面積の最低限度に係る既存不適格の適用)

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[地区計画条例]
第68条の2第1項
(第88条第2項準用)
地区計画条例

補足等
・都市計画で地区計画(地区整備計画を定めている地区計画)を指定した上で、地区整備計画の内容について建築基準法に基づく市町村条例化
・条例された内容は建築確認申請時に確認
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地区計画は必ず建築基準法による条例化しなければならないの??
[地区計画条例]
第68条の2第5項
(第88条第2項準用)
地区計画条例(用途地域の緩和)

補足等
・用途地域の緩和は、国土交通大臣承認を経ることで可能
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地区計画は必ず建築基準法による条例化しなければならないの??
[知事指定区域]
第68条の9
都道府県知事指定区域内での建築制限(制限付加条例)

補足等
・建築基準法第6条第1項第4号の規定による知事指定区域内において、条例により、敷地と道路との関係、容積率、高さ、構造等に関して制限を定めることができるとする規定
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[建築協定]
第75条
建築協定(承継効)

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[建築協定]
第75条の2第5項
建築協定(協定締結後の参加における承継効)

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[建築協定]
第76条の3第5項
建築協定(一人協定)

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[一団地認定]
第86条第1〜4項
一団地認定関係

補足等
・一敷地一建築物の原則を緩和する制度(特定行政庁の認定:行政庁毎に基準策定)
・接道義務、容積率、建蔽率、日影規制等が緩和される。
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一団地認定制度についての解説
[一団地認定]
第86条の2第1〜3項
一団地認定関係(一団地認定建築物以外の建築物)

補足等
・一団地認定内における一敷地内認定建築物以外の建築物の位置及び構造の特定行政庁認定
[全体計画認定]
第86条の8第1・3項
全体計画認定

補足等
・既存の一の建築物について2以上の工事に分けて増築等を含む工事を行う場合の制限の緩和(特定行政庁認定)
建築基準法:重要事項説明一覧






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