【広告開始時期の制限】広告開始時期のルールの対象となる法令一覧(宅建業法第33条)

宅建士をお持ちの方や既に勉強をされている方であれば、『広告開始時期の制限』である宅建業法第33条をご存知かと思います。

一般的には、宅地造成工事や建築工事の完了前について、建築確認済証や開発許可書が交付された後でなければ「広告」してはならないとルール（宅建業法第33条）と覚えているはずです。

がしかしです。

広告開始時期の制限を受けるのは建築確認や開発行為だけではないのです。

『そんなこと知ってるよ！』という方はここで閉じてもらって大丈夫です(泣)

一方で『知らない！』という方や『ヘマして行政処分を受けたなくない！』という方はぜひ読んでいただき『こんな法律も対象だったなんだ〜』と思って頂けますと嬉しい限りです。

とはいえ、実際、イレギュラーすぎる法令ばかりなので実務上で出会うことは少ないとは思いますが…(笑)

【補足：罰則はない！】
『広告開始時期の制限』には罰則規定はありませんが、知っていないと行政から指示処分（宅建業法第65条第１項）を受ける可能性がありますので、こちらの記事で該当法令がないかチェックに使ってみて頂けると嬉しい限りです。

では、改めまして、こちらの記事では、宅建業法第33条及びその他の法令に基づく許可が規定されている施行令第２条の５について分かりやすく解説を行っています。
＊なお、この記事で紹介するその他の法令は、宅建業法第36条の契約締結時期の制限におけるその他法令と同じです。

前置きが長くなってしまいましてすみません。大事なことだったので長くなってしまいました。

こんちは！YamakenBlogです。

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法令上はどのように書かれているの？

広告の開始時期の制限は宅建業法第33条に次のように書かれています。

（広告の開始時期の制限）
第33条　宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法（昭和25年法律第201号）第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

宅地建物取引業法第33条

【補足：宅建業法第36条の契約締結時期の制限の政令と同じ】
今回解説する宅建業法第35条に規定される政令ですが、宅建業法第36条の契約締結時期の制限で適用を受ける政令と同じです。

では、はじめに、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告については、宅地造成工事及び建築工事完了前においては建築確認や開発許可等の処分があった後でなければしてはならないとするものです。

ポイントしましては、広告規制の対象は『宅地建物取引業者』であること。それから『売買その他の業務に関する広告』のところ。加えて、これから説明します『政令』です。

まず、こちらの宅建業法第33条の対象は宅地建物取引業者であることです。ですので、例えば、不特定多数の人を相手とせずに自己物件を賃借する場合にはこの宅建業法第33条の適用を受けません。

次に、『売買その他の業務に関する』部分ですが、売買は明確に記載されているため簡単に理解できても、交換や賃借は対象に含まれるのか？と疑問に持ちません？私自身もはじめは”その他の業務に関する”が法律や国の法解釈のどこにも記載されていないため、交換や賃借も含まれるのか謎でした。

他サイトのどこにも解説が書かれていませんでした…

それで調べてみますと、『不動産の表示に関する公正競争規約（不当景品類及び不当表示防止法第31条第1項に基づく）』の第５条に次のように規定されていました。

(広告表示の開始時期の制限)
第5条 事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、宅建業法第33条に規定する 許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する広告表示をしてはならない。

不動産の表示に関する公正競争規約第５条

つまり、『取引条件その他取引に関する広告表示』とありますので、法律で明文化されている売買の他、交換や賃借などを含む取引に関して、工事完了前については広告開始記時期の制限を受けると解釈できます。

補足：宅建士試験と計画変更の場合の取り扱い

【宅建士試験に関して】
都市計画法の開発行為については、大きく宅地造成における許可と、市街化調整区域内における建築許可、特定工作物の許可の３種類がありますが、建物や工作物の建築・建設が伴うものであれば開発許可の他に建築確認済証の交付（建築基準法第６条第１項）を受けないと宅建業者は広告を出すことができないルールとなっています。

【建築計画を変更する場合の取り扱い】
・・・国土交通省ー宅建業法の解説（抜粋）
(2) 建築基準法第6条第1項前段の規定に基づく確認(以下「当初の確認」という。)を受けた後、変更の確認の申請書を建築主事へ提出している期間においても、当初の確認の内容で広告を継続することは差し支えないものとする。
(3) 当初の確認を受けた後、変更の確認の申請を建築主事へ提出している期間、又は提出を予定している場合においては、変更の確認を受ける予定である旨を表示し、かつ、当初の確認の内容も当該広告にあわせて表示すれば、変更の確認の内容を広告しても差し支えないものとする。なお、いわゆるセレクトプラン(建築確認を受けたプランと受けていないプランをあわせて示す方式)においても、建築確認を受けていないプランについて変更の確認が必要である旨を表示すれば差し支えないものとする。
＊出典：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html）

それでは今回のタイトルにある政令の解説

政令：施行令第２条の５→その他の法令

詳細は、宅建業法施行令第２条の５に規定されており、建築基準法や都市計画法の他、古都保存法、都市緑地法、生産緑地法など、全部で40法が規定されています。

詳細は次項以降のとおりです。

なお、建築基準法や都市計画法などの一部の許可は建築基準関係規定として建築確認申請時に審査されることになっているため、建築確認と連動しています。

都市計画法

都市計画法の一部は建築基準関係規定（建築確認審査時にチェックされる）であること、さらに建築確認が不要なケースのある都市計画区域外では建築に対する規制が少ないです。ですので、建築物の着工前の手続きとしては、基本的には建築確認申請が最終的な行政手続きとなる傾向にあります。

なお、宅地販売のみで建築確認が伴わない場合は開発行為の許可を受けないと広告を行うことができないルールとなっています。

＊開発行為に該当しない規模の宅地造成による宅地販売（建築基準法第42条第１項第５号の道路位置指定）については、都市計画法及び建築基準法の制限を受ける法令に該当しないため、広告の開始時期の制限を受けないです。

建築基準法

建築基準法は建築基準関係規定となるため建築確認審査時に必ずチェックされる項目となります。そのため、新築の広告時には建築確認が伴うことから政令で定める内容もクリアしていると考えて良いです。

【都市計画区域外・知事指定区域外の４号建築物】
新築でも都市計画区域外の４号建築は、建築確認不要で『建築工事届出』のみが必要であり、建築工事届出は広告開始時期の制限を受けないので注意が必要です。

古都保存法

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補足❶：令和５年４月１日から新たに３つの条項が追加

令和４年６月に公布された改正建築物省エネ法の１年以内施行分（令和５年４月１日施行）に伴い建築基準法に新たに３つの条項が追加されます。

≫≫≫令和５年４月１日改正の建築基準法についてはこちらの記事をご覧ください。

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補足❷：令和５年５月26日に宅地造成等規制法が改正

宅地造成等規制法が改正され『盛土規制法』に名称が変更され、新たに特定盛土等規制区域が追加されることで対象条項が変更されます。

≫≫≫重要事項説明（宅建業法第35条関係）もあわせて改正されます。詳細はこちらの記事にまとめておりますので良かったらご覧ください。

関連記事【令和５年５月26日施行】重要事項説明の改正（宅地造成等規制法）

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補足

宅建業法第33条及び36条の法令は、重要事項説明である宅建業法第35条との内容とも重複しています。こちらの記事で重要事項説明（その他法令上の制限）を解説しておりますので、良かったら使っていただけると嬉しいです。

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